Bauzinsen: Das Wort stammt aus Deutschland. In der Schweiz heisst die Sache Hypothekarzins, und sie funktioniert in wesentlichen Punkten anders, als es deutsche Ratgeber nahelegen.
Fünf Fragen entscheiden darüber, ob eine Finanzierung trägt. Die Antworten stützen sich auf die amtlichen Zahlen der Nationalbank und des Bundes, nicht auf Faustregeln.
Wie gross ist der Schweizer Hypothekarmarkt?
Grösser, als die meisten schätzen. Die Hypothekarforderungen der Banken gegenüber inländischen Kunden beliefen sich im Juni 2026 auf rund 1.242 Milliarden Franken (Quelle: Schweizerische Nationalbank, 2026). Gemeint ist der beanspruchte Betrag, nicht die zugesagte Limite. Bei diesem Volumen bewegt schon ein Viertelprozentpunkt Milliardenbeträge, was erklärt, warum jede Zinsprognose hierzulande so viel Aufmerksamkeit bekommt.
Fest oder SARON: Was wählen die Haushalte?
Die Mehrheit bindet den Zins fest: SARON-basierte Hypotheken machen im Gesamtbestand nur etwa 20 bis 25 Prozent aus, der Rest sind überwiegend Festhypotheken (Quelle: Bundesamt für Wohnungswesen, 2026). Eine SARON-Hypothek bemisst ihren Zins periodisch neu am Referenzsatz SARON plus einer Marge der Bank. Die Rate schwankt also mit dem Geldmarkt, statt fest zu bleiben. Das ist kein Nachteil, solange der Haushalt die Schwankung aushält, und ein erhebliches Risiko, sobald das Budget auf Kante genäht ist.
Was zeigt der Blick nach Deutschland?
Zuerst einen erheblichen Abstand. Für neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte lag der effektive Jahreszins in Deutschland im Juni 2026 bei 4,00 Prozent, laut Deutscher Bundesbank (2026). Wie sich ein solcher Satz auf Rate und Restschuld auswirkt, lässt sich auf deutschen Portalen unter dem Stichwort Baufinanzierung berechnen Schritt für Schritt nachvollziehen. In Anspruch nehmen können Schweizer Haushalte ein deutsches Angebot nicht. Der Seitenblick lohnt aus einem anderen Grund: An solchen Sätzen zeigt sich, wie stark ein Zinsniveau die Tragbarkeit einer Finanzierung verschiebt und wie schnell aus einer bequemen Rate eine knappe wird.
Interessanter als der Abstand ist die Struktur. In Deutschland kostet die kurze Bindung derzeit mehr als die lange: 4,36 Prozent bei variabler oder einjähriger Bindung gegenüber 3,76 Prozent bei fünf bis zehn Jahren (Quelle: Deutsche Bundesbank, 2026). Die Faustregel, wonach kurzfristiges Geld billiger sei, gilt dort gerade nicht. Über Fest oder variabel entscheidet damit die Marktlage im Moment des Abschlusses.
Was gehört vor die Unterschrift?
An dieser Stelle steht zuerst eine Korrektur. Die viel zitierte Ein-Drittel-Regel und der kalkulatorische Zinssatz von 5 Prozent stehen nicht in den Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen. Dieses Dokument der Bankiervereinigung, von der FINMA als Mindeststandard anerkannt, regelt Eigenmittel und Amortisation. Die Tragbarkeitsrechnung ist Bankpraxis. Sie ist deshalb nicht beliebig, aber auch keine Norm, auf die man sich vor Gericht berufen könnte.
Beim Vergleich zweier Offerten gehören identische Parameter in die Vorgabe: gleiche Summe, gleiche Laufzeit, gleiche Amortisation. Sonst vergleicht man zwei Rechnungen, die nie dieselbe Frage beantworten. Und der Blick gehört über die Rate hinaus. Unterhalt, Nebenkosten und die eine oder andere Investition ins Wohnen laufen weiter, ob es nun um den Hitzeschutz für die Wohnung geht oder um den Ersatz einer alten Heizung.
Häufige Fragen
Was ist eine SARON-Hypothek?
Eine SARON-Hypothek ist eine Hypothek, deren Zins sich periodisch am Referenzzinssatz SARON plus einer Marge der Bank neu bemisst. Die Rate schwankt mit dem Geldmarkt, statt über eine feste Laufzeit gleich zu bleiben. Im Schweizer Gesamtbestand liegt ihr Anteil bei etwa einem Fünftel bis einem Viertel.
Gilt das Konsumkreditgesetz auch für eine Hypothek?
Nein. Nach Art. 7 KKG ist das Gesetz auf grundpfandgesicherte Kredite nicht anwendbar. Das 14-tägige Widerrufsrecht und der gesetzliche Höchstzinssatz greifen bei einer Hypothek also nicht. Massgeblich sind Obligationenrecht, Zivilgesetzbuch und der Vertrag selbst.
Warum liegen die deutschen Sätze so viel höher?
Lange Zinsbindungen hängen an den Renditen langlaufender Anleihen und Pfandbriefe des jeweiligen Währungsraums. Der Euroraum und der Frankenraum bewegen sich hier seit Jahren auf sehr unterschiedlichen Niveaus. Ein direkter Vergleich der Prozentzahlen sagt deshalb wenig über die Qualität eines einzelnen Angebots aus.
Was bedeutet der Belehnungswert?
Der Belehnungswert ist der Wert, den die Bank der Immobilie für die Finanzierung zubilligt. Er liegt in aller Regel unter dem Kaufpreis, weil die Bank vorsichtig bewertet. Die Differenz muss aus Eigenmitteln kommen, und genau an dieser Stelle scheitern viele Finanzierungen still.
Fazit: zwei Zahlen schriftlich verlangen
Wer eine Finanzierung plant, sollte vor der Unterschrift zwei Angaben schwarz auf weiss haben: die Tragbarkeitsrechnung der Bank mit dem verwendeten kalkulatorischen Zinssatz und den Amortisationsplan bis zum Ende der Laufzeit. Beides ist verhandelbar, beides entscheidet über die nächsten fünfzehn Jahre. Und wer nach dem Kauf feststellt, dass die Rechnung nur ohne Puffer aufging, hat die falsche Offerte unterschrieben. Auch das Drumherum will finanziert sein, vom Umbau bis zum Familiengarten.